El régimen de los sobreseimientos en los embargos inmobiliarios

Por: Lic. Romeo Trujillo Arias/Abogado.

En materia de embargo inmobiliario, el régimen de los aplazamientos es distinto al régimen del sobreseimiento, ya que constituyen figuras jurídicas disímiles, de efectos diferentes. En esta oportunidad trataremos la figura del sobreseimiento para en una próxima entrega abordar el régimen de los aplazamientos.

El sobreseimiento es una modalidad de suspensión, generalmente por tiempo indefinido, sin fijación de nueva fecha de adjudicación, salvo que el tribunal pueda apreciar un tiempo determinado. Se distingue entre sobreseimiento obligatorio y sobreseimiento facultativo: si es obligatorio el tribunal exige la prueba de los hechos sobre los cuales se funda el pedimento, pero está obligado a acordarlo desde que estos hechos son probados y el juez verifica que el demandante ha aportado las pruebas de que la solicitud se fundamenta en una de tales causales (SCJ, 1ra. Sala núm. 0598/2020, 24 julio 2020. Boletín inédito); si el sobreseimiento es facultativo el tribunal conserva un pleno poder de apreciación y puede ignorar los hechos alegados o puede encontrarlos debidamente justificados.

El sobreseimiento es obligatorio en todos los casos en que las vías de ejecución están suspendidas, destacándose de manera enunciativa las siguientes: 1.-) en caso de muerte del deudor, hasta que el título que existe contra él haya sido nuevamente notificado a sus herederos (art. 877 Código Civil); 2.-) en caso de que el deudor se encuentre sometido a un proceso de restructuración o de liquidación judicial, cuando el tribunal apoderado de dicho proceso lo comunique por decisión al juez del embargo (art. 23, párr. II, Ley 141 de 2015), salvo que proceda aplicar el art. 181 de la misma ley de la materia; 3.-) en caso de falso principal, cuando la jurisdicción represiva a causa del movimiento de la acción pública se encuentra apoderada de un proceso penal contra una persona por falsificación del título en virtud del cual el embargo es practicado (art. 1319 Código Civil) (SCJ, 1ra. Sala núm. 20, 24 mayo 2006, B. J. 1146, pp. 218-228), siempre que se encuentren reunidas las condiciones necesarias para aplicar imperiosamente la excepción “lo penal mantiene lo civil en estado”[1]; 4.-) cuando el deudor ha obtenido un plazo de gracia −el cual no es extensivo a sus fiadores− antes de la transcripción o inscripción del embargo seguido en su contra, salvo la pérdida del beneficio del plazo por el incumplimiento de las condiciones en que fue acordado, en cuya hipótesis la ejecución puede continuar (art. 1244 Código Civil); 5.-) cuando el vendedor no pagado ha notificado en tiempo oportuno su demanda en resolución (art. 717 Código de Procedimiento Civil); 6.-) cuando el embargado ha hecho ofertas reales de pago seguidas de consignación, hasta que se estatuya sobre su validez, siempre que la oferta de pago cubra íntegramente tanto el crédito del persiguiente como la acreencia de todos los acreedores inscritos y que se haya demandado la validez previo al pedimento de sobreseimiento (art. 687 Código Procedimiento Civil); 7.-) cuando se encuentren pendientes de fallo los recursos contra las sentencias incidentales de fondo (SCJ, 1ra. Sala núm. 5, 8 mayo 2002, B. J. 1098, pp. 92-102), salvo que se beneficien de ejecución provisional; 8.-) en caso de muerte o de cesación de las funciones del único abogado del persiguiente, hasta que un nuevo abogado se haya constituido sin mayores formalidades; 9.-) la inscripción en falsedad contra uno de los actos hechos valer el procedimiento inmobiliario constituye una causa de sobreseimiento de la persecución inmobiliaria, sin embargo su obligatoriedad dependerá del carácter civil o penal de la misma, es decir, que cuando se trate de una querella en falso principal o falsedad, en contra de algunos de los actos del procedimiento el sobreseimiento posee un carácter obligatorio.-

Debe igualmente ser sobreseída la adjudicación, pero no necesariamente el procedimiento de embargo inmobiliario: a.-) cuando al investigarse una infracción prevista en la Ley de Lavado de Activos, el juez de la instrucción competente, a solicitud del ministerio público, ordenara afectar el inmueble embargado con una oposición a transferencia, con el fin de preservar su disponibilidad, hasta tanto intervenga una sentencia judicial con autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada respecto a la infracción (art. 23 Ley 155 de 2017), salvo que la autoridad competente ordene el levantamiento de la oposición; b.-) cuando el inmueble embargado se encuentre en estado de indivisión por copropiedad a causa de una sucesión o la disolución de una comunidad conyugal, hasta que cese dicho estado (art. 2205 Código Civil); c.-) cuando el embargado sea un menor, aunque esté emancipado, o sea un sujeto a interdicción, hasta tanto sean ejecutados primeramente sus bienes muebles (art. 2206 Código Civil); d.-) cuando la deuda fuere en especies no liquidadas, serán válidos los procedimientos, pero no podrá hacerse la adjudicación sino después de la liquidación (art. 2213 Código Civil); e.-) cuando el procedimiento ha tenido lugar en virtud de un fallo provisional o definitivo, ejecutivo provisionalmente, no obstante apelación, hasta que se obtenga un fallo definitivo, dado en última instancia, o que haya adquirido autoridad de cosa juzgada (art. 2215 Código Civil).

En todos estos casos por regla el juez no puede rehusar el sobreseimiento que le es solicitado. El juez solo tiene pues que verificar si el demandante en sobreseimiento ha aportado las pruebas de que la solicitud se fundamenta en una de las hipótesis en que la ley prevé el sobreseimiento.

De su lado, el sobreseimiento facultativo solo puede ser acordado por causas graves y debidamente justificadas. El tribunal ejerce, a este respecto, un poder de apreciación discrecional. El sobreseimiento facultativo implica una mayor evaluación de parte del juez de la influencia que podría tener la circunstancia en la anulabilidad de la adjudicación; así, por ejemplo, podría sobreseer en las siguientes hipótesis: a.-) si el título en virtud del cual el inmueble objeto del embargo es impugnado mediante una inscripción en falsedad incidental en virtud de los artículos 214 al 251 del CPC, (art. 1319 Código Civil) (SCJ, 1ra. Sala núm. 20, 24 mayo 2006, B. J. 1146, pp. 218-228); b.-) si el derecho de propiedad sobre el inmueble embargado se encuentra cuestionado de manera principal ante otro tribunal ordinario o de excepción; c.-) cuando se estime excepcionalmente que la suerte del embargo dependa imperiosamente de una instancia ordinaria iniciada ante el mismo tribunal del embargo, o ante otro tribunal, aunque no verse directamente sobre el título ejecutorio[2]; d.-) en caso de que se demuestre directamente al juez del embargo que el deudor se encuentra sometido a un proceso de restructuración o de liquidación judicial, esto a falta de que haya intervenido decisión del tribunal apoderado de dicho proceso remitiendo la información exigida por el art. 23, párr. II, Ley 141 de 2015; e.-) cuando a solicitud del embargado el tribunal del embargo ordena la suspensión porque el deudor justifica por arrendamientos auténticos, que la renta neta y líquida de sus inmuebles durante un año, es bastante para el pago del capital de la deuda, intereses y costas, y ofrece delegarla en favor del acreedor (art. 2212 Código Civil); entre otras casuísticas (SCJ, 1ra. Sala núm. 0598/2020, 24 julio 2020).

En cuanto a su oportunidad la solicitud de sobreseimiento no está sometida a las reglas previstas por el art. 718 del Código de Procedimiento Civil para las demandas incidentales, por lo que puede ser planteada, a opción del requirente, por simple acto de abogado a abogado con citación y comunicación de documentos, o solo por conclusiones en audiencia, sin perjuicio de que en este último caso, por su efecto sorpresivo y si la complejidad lo amerita, el juez acuerde un aplazamiento a pedimento de parte, para pronunciar su fallo a no más de quince días, para dar oportunidad a que se produzca el contradictorio por escrito.

El tribunal apoderado de una solicitud de sobreseimiento no tiene generalmente que estatuir sobre la demanda incidental del embargo o la demanda principal e independiente en que se apoya el pedimento, pero al menos tiene que apreciar su existencia, su pertinencia y su seriedad, frente a una eventual nulidad de la adjudicación. En este sentido, se ha juzgado que aun cuando se trate de un sobreseimiento obligatorio el juez está facultado para determinar si las condiciones o requisitos exigidos por la ley se dan para que este proceda (SCJ, 1ra. Sala núm. 23, 7 agosto 2013, B. J. 1233). Esta es una grave disyuntiva en la que van a encontrarse los jueces: desestimar la demanda en sobreseimiento, conferirle ejecución provisional y ordenar la venta; o bien acordar el sobreseimiento. Aunque tal vez no tengan que juzgar la dificultad planteada al fondo de tales demandas, los jueces tendrán que tomar una decisión cargada de consecuencias sobre las mismas.

En caso de acordar el sobreseimiento obligatorio o facultativo, el juez no tiene que fijar necesariamente, por el momento, el nuevo día de la adjudicación. En efecto, generalmente le será imposible saber por cuánto tiempo se prolongará el estado de cosas que impide la venta en pública subasta, lo que dependerá comúnmente de circunstancias ajenas a su voluntad y a su control. La adjudicación reenviada para otro día será precedida de las nuevas notificaciones, inserciones y publicaciones a que hubiere lugar conforme la ley o lo ordenado por la sentencia de sobreseimiento.

En ningún caso el juez puede acordar de oficio el sobreseimiento, aun sea obligatorio, pues las razones que lo justifican no son de orden público y el tribunal excedería sus poderes acordando al embargado lo que no ha demandado. En cualquier sentido que se pronuncie el juez, la sentencia es susceptible de las vías de recursos correspondientes (SCJ, 1ra. Sala núm. 19, 30 junio 2004, B. J. 1123, pp. 241-247; núm. 64, 30 mayo 2012, B. J. 1218)[3], salvo disposición contraria.

Si bien ha sido juzgado que el sobreseimiento no constituye una demanda incidental propiamente dicha del embargo inmobiliario en el sentido del art. 718 del Código de Procedimiento Civil (SCJ, 1ra. Sala núm. 4, 5 sept. 2001, B. J. 1090, pp. 46-51; núm. 8, 2 oct. 2002, B. J. 1103, pp. 97-103), no menos cierto es que se trata de una contestación o incidencia que persigue detener el normal desenvolvimiento del procedimiento ejecutorio, cuya solución debe ser expedita, por lo que, en caso de ser susceptible de apelación conforme al procedimiento seguido, la decisión a intervenir estará sometida al régimen especial de apelación establecido en la materia por los arts. 730 al 732 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, por último, la decisión podrá beneficiarse de la ejecución provisional para neutralizar el efecto suspensivo del recurso de apelación o del recurso de casación, según corresponda, pero el ejecutante proseguirá con el proceso a su cuenta y riesgo, y la validez del proceso y confirmación de la adjudicación dependerá de la suerte del sobreseimiento y de los incidentes recurridos en las instancias superiores.

[1] “Para que se justifique el sobreseimiento de una venta en pública subasta de inmuebles embargados, basado en la regla de que lo penal mantiene lo civil en estado, es necesario que la querella penal por falso principal haya sido interpuesta contra el título contentivo de la hipoteca en ejecución y que se refiera únicamente al contrato de transferencia del inmueble embargado”. No. 5, Pr., May. 2004, B. J. 1122.

[2] “La demanda principal en nulidad del título que sirve de fundamento a un embargo inmobiliario no tiene por efecto el sobreseimiento obligatorio de las persecuciones”. No. 36, Pr., Sept. 2010, B. J. 1198.

[3] “Cuando la sentencia de adjudicación estatuye al mismo tiempo sobre una cuestión contenciosa, como lo es la demanda de sobreseimiento fundamentada en la impugnación del título ejecutorio, dicha sentencia puede ser apelada inmediatamente”. No. 2, Pr., Feb. 2000, B. J. 1071.