La enajenación de la vivienda familiar en la legislación dominicana

Por Lic. Romeo Trujillo Arias/Abogado.

El artículo 215 del Código Civil, modificado por la Ley 855 de 1978, dispone en su parte in fine que: “Los esposos no pueden, el uno sin el otro, disponer de derechos sobre los cuales esté asegurada la vivienda de la familia, ni de los bienes muebles que la guarnecen. Aquel de los cónyuges que no ha dado su consentimiento puede pedir la anulación del acto dentro del año a partir del día en que haya tenido conocimiento del mismo”.

Del citado texto legal se advierte que la demanda en nulidad del acto de venta de la vivienda familiar debe ser incoada dentro del plazo de 1 año a partir de que se haya tomado conocimiento del acto contentivo de la  enajenación[1].

El término “vivienda”, utilizado por el citado artículo 215 del Código Civil[2], se refiere, de manera exclusiva, al lugar donde habita la familia, cuyo destino lo diferencia de los demás inmuebles que conforman la masa común, siendo objeto de una protección especial por parte del legislador atendiendo al rol que desempeña en el patrimonio conyugal por cuanto confiere estabilidad y seguridad de morada a la familia, como institución básica y núcleo fundamental de la sociedad (1era. Sala, No. 79, 29 de agosto de 2012, B. J. 1221)[3].

En efecto, con la modificación introducida por la ley 855, al artículo 215 del Código Civil precitado, se hace notorio el interés del legislador de exigir, para la enajenación del inmueble que constituye la vivienda familiar, el consentimiento expreso de ambos cónyuges, con el propósito de contrarrestar las actuaciones de cualquiera de los esposos que pudiera culminar con la privación de la vivienda familiar, protección que hasta esa fecha estaba limitada exclusivamente a la administración y a los actos de disposición que pudieren generarse sobre la vivienda familiar, alcanzó su mayor relevancia con la sanción de la Ley núm. 189-01 de fecha 12 de noviembre de 2001, que introdujo cambios fundamentales al régimen de la comunidad legal de bienes, al colocar, de manera definitiva, en igualdad de condiciones a los esposos en la administración de los bienes que conforman el patrimonio familiar, y mediante la cual fueron objeto de derogación y modificación varios textos del Código Civil, comprendidos del artículo 1401 al 1444, relativos a la formación de los bienes comunes, a su administración y a los efectos de los actos cumplidos por cualquiera de los esposos con relación a la sociedad conyugal.[4]

De la lectura del párrafo anterior, se  hace notorio el interés del legislador de exigir, para la enajenación del inmueble que constituye la vivienda familiar, el consentimiento expreso de ambos cónyuges, con el propósito de contrarrestar las actuaciones de cualquiera de los esposos que pudiera culminar con la privación de la vivienda familiar.

No obstante lo anterior, fue juzgado por la Suprema Corte de Justicia, que: “si bien es cierto que la ejecución forzosa perseguida por la actual recurrida sobre la vivienda familiar de los esposos no está sustentada en un acto de disposición que reúna las condiciones exigidas por la parte in fine del artículo 215, ya referido, también es cierto que la misma se apoyó en un acto jurídico que puede justificar la afectación de ese bien común, como lo son los pagarés notariales de referencia suscritos por la esposa común en bienes en beneficio de la persiguiente, toda vez que aun siendo una mujer casada tiene plena capacidad, en virtud de la Ley 390 del 14 de diciembre de 1940, para el ejercicio de todos los derechos y funciones civiles en igualdad de condiciones que el hombre; que la capacidad civil que le confiere la ley a dicha señora la faculta para contraer obligaciones sin el consentimiento de su marido” (Sent. 1110 , SCJ, 18 de Noviembre de 2015).

Asimismo, si bien el artículo 217 del Código Civil, consagra que “cada uno de los esposos tiene poder para celebrar, sin el consentimiento del otro, los contratos que tienen por objeto el mantenimiento y la conservación del hogar o la educación de los hijos; la deuda así contraída obliga al otro solidariamente”, sin embargo, dicho texto legal no contempla, de manera expresa, que la obligación así contraída pueda afectar los derechos sobre los cuales se encuentre asegurada la vivienda familiar, por lo que, según línea jurisprudencial de la suprema corte de justicia, la vivienda familiar solo podrá ser enajenada cuando se sustente en un acto de disposición que sea el resultado de la voluntad expresa de ambos esposos.

En definitiva, la preservación de la estabilidad de la vivienda familiar se sustenta en el rol que juega en el patrimonio conyugal, por cuanto confiere estabilidad y seguridad de morada a la familia, como institución básica y núcleo fundamental de la sociedad; que en el único caso en que se admite que puede prescindirse del consentimiento de uno de los esposos para disponer de los derechos sobre los cuales se encuentre asegurada la vivienda familiar y cuya actuación obliga al otro cónyuge, solidariamente, es cuando la deuda en que se sustenta la afectación de la vivienda tiene por objeto el mantenimiento y la conservación de dicho inmueble o cuando tiende a proteger o asegurar la estabilidad de los hijos, conforme lo preceptúa el mentado artículo 217 del Código Civil, por cuanto, es inobjetable, según el criterio de la Suprema Corte de Justicia, que su fin esencial es garantizar, precisamente, la protección de la familia.

[1] “La esposa puede perseguir la nulidad del acto de hipoteca hecho sin su consentimiento sobre la vivienda familiar dentro del año de tener conocimiento de dicho acto, según lo establece el artículo 215 del Código Civil, modificado por la Ley 855 de 1978” [No. 85, 1era. Sala, 27 Junio 2012, B.J. 1219].

[2] “como se puede advertir, la indicada disposición, es cónsona con uno de los propósitos de la política social del Estado, que es la promoción y protección de la familia lo que garantiza que nuestros jóvenes se inserten a la sociedad con valores útiles para la convivencia y el bien común, y por ende esto se concretiza cuando la ley ha procurado la protección de la vivienda familiar porque con ello se logra la estabilidad y la unidad familiar” (Sent. 103, SCJ, 31 de Agosto de 2016).

[3] “La vivienda familiar sólo podrá ser enajenada por la voluntad expresa de ambos espo­sos. Ninguna ejecución forzosa puede recaer sobre el inmueble que constituye la vivienda familiar sin que el título les sea oponible a ambos cónyuges”. No. 79, Pr., Ago. 2012, B.J. 1221.

[4] “No es motivo de nulidad de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble que no es vivienda familiar, el hecho de que la esposa no haya dado su consentimiento. El término ‘’vivienda’’ señalado por el Art. 215 C.Civ., se refiere exclusivamente al lugar de residencia o principal establecimiento de la familia, excluyendo otros inmuebles que forman el patrimonio conyugal”. [No se aplicó el art. 1421 del C.Civ., mod. por la Ley 189-01.] No. 11, Pr., Ene. 2010, B.J. 1190]. Posteriormente la SCJ estableció lo siguiente: “Es nulo el contrato de préstamo consentido sobre la vivienda sin el consentimiento de la esposa” [No. 67, 3era. Sala, 24 Julio 2013, B.J. 1232]. “Es nulo el embargo de la vivienda familiar perseguido sobre la base de una sentencia criminal que ha sancionado la actuación del esposo” [No. 143, 1era. Sala, 28 de Marzo 2012, B.J. 1216].